Закон о банкротстве: полезная информация для собственников недвижимости

Мой дом – моя крепость. До недавнего времени, точнее до 1 октября текущего года, это было так. Теперь человек, оказавшийся в сложной финансовой ситуации, может лишиться и недвижимости.

Вначале октября 2015 года вступил в действие новый закон в России о банкротстве граждан, согласно которому теперь владельцы недвижимости могут потерять свое имущество, если сумма долга составляет полмиллиона. Но не стоит паниковать и переписывать дома, квартиры и участки на своих родственников. Чтобы не потерять жилье, следует ознакомиться с новыми правилами и знать, как защитить себя. И, что главное, если возникла такая ситуация, как выйти из нее с минимальными потерями.

Кто объявит о банкротстве? 

Инициатором начала процесса о признании лица банкротом может быть как банк, так и сам должник. При этом основным условием при подаче кредитором заявления о признании клиента банкротом является наличие долга, который составит не менее 500 тысяч рублей, с просрочкой погашения более 90 суток. Должник должен предоставить решение суда о взыскании долга, вступившее в силу (до этого должнику дается определенный промежуток времени, и он может подать на апелляцию). 

Если заявление подает именно должник, он должен привести веские доказательства своей неплатежеспособности. Другими словами, он обязан предоставить бумаги, справки и другие подтверждающие документы, на основании которых должно произойти разбирательство.  Иначе суд попросту не примет иск на рассмотрение. Заемщик также обязан будет оплатить все издержки, включая 10 тысяч рублей и около двух процентов от суммы долга (вознаграждение финансовому управляющему).

Если речь идет о банке, в некоторых случаях кредитор может обойтись и без решения суда о взыскании долга. Существует целый ряд требований, на которые он может основываться. Т.е. банк может обойтись и без длительных разбирательств. Но это не значит, что после принятия заявления о банкротстве, на имущество гражданина будет наложено взыскание. 
 

Реструктуризация долгов, мировое соглашение и реализация имущества

Следует отметить, что в данном случае есть несколько вариантов решения проблемы: мировое соглашение (когда две стороны договариваются между собой), реструктуризация долгов (меры – изменение сроков и размера платежа, списание части долга, что случается редко, или погашение части долга за счет залоговой собственности), реализация имущества гражданина. 

Реструктуризация проводится для того, чтобы должник смог погасить долг, если он возник в силу каких-то обстоятельств (потеря работы, болезнь и т. д.). Кредитору выгодно, чтобы восстановилась платежеспособность его клиента. Взысканию подлежит только залоговое имущество.

Что касается мирового соглашения, оно было предусмотрено на тот случай, если должник сможет самостоятельно договориться о погашении долгов удобным для него и кредитора способом. Пожалуй, это самый выгодный вариант для проблемного клиента. В данном случае также вопрос реализации имущества не затрагивается. Хуже дело обстоит, когда становится понятно, что у должника проблемы с платежеспособностью и они в ближайшее время не решатся. Тогда дело доходит до процедуры реализации принадлежащего должнику имущества. Но, если есть шанс того, что долг все же будет погашаться, вначале суд всегда открывает процедуру реструктуризации. В результате предлагается рассрочка уплаты сроком до трех лет, при этом штрафные санкции приостанавливаются. Таким образом, выплачивается только тело долга, пеня не начисляется за исключением некоторых случаев. Важным моментом является наличие у должника не временного, а постоянного источника дохода, благодаря чему он сможет постепенно погасить долг. Тогда залоговое имущество не включают в план реструктуризации. Но если должник захочет совершить какую-либо сделку с имуществом (сдать в аренду, продать, обменять), он обязан получить письменное разрешение суда. Иногда сделки, совершенные в ближайший год (в некоторых случаях в ближайшие три года) до признания банкротом считаются недействительными. Если же становится ясно, что должник не сможет погашать долг или он отказывается это делать, суд признает гражданина банкротом, и начинается длительная процедура реструктуризации имущества. При этом он считается финансово недееспособным, за него все сделки, связанные с реализацией имущества, совершает специальный человек – финансовый управляющий. 

 

Реализация недвижимости

Продаже не подлежит единственное жилье и земельный участок, на котором оно расположено. Все остальное подлежит реализации. Но и тут есть свои исключения из правил, о которых следует знать заранее.

Итак, если должник настаивает, что это его единственное жилье, но оно было взято в ипотеку, его также могут использовать для реструктуризации долга. Это значит, что, если кредит был взят на покупку дома, земельного участка или квартиры, но не был погашен, недвижимость будет продана другим людям на торгах, даже если там проживают несовершеннолетние дети. Первоначальная стоимость такого лота, а также все условия, связанные с торгами, определяются кредитором. 

Залоговое имущество не может реализоваться без ведома должника. Продажа осуществляется на торгах, проводится некое подобие аукциона, когда другие участники повышают ставки. Недвижимость продается по самой высокой предложенной цене. Если с первого раза покупатель не находится, спустя некоторое время лот выставляется повторно, при этом делается на него небольшая скидка. Если и в этом случае желающих не найдется, недвижимость просто выставят на продажу.

 

Не нарушаем закон

Вернемся к вопросу, стоит ли идти на хитрость и переписывать недвижимость на другого человека, если возникла такая ситуация и суд собирается признать лицо банкротом. Как уже было сказано выше, такие сделки, даже если они были совершены сроком до трех лет до принятия заявления о банкротстве, могут быть аннулированы и признаны недействительными. 

Поэтому, чтобы избежать продажи недвижимости, которая не является залоговой, лучше найти способ для погашения долга. Можно предложить план для реструктуризации, найти дополнительный источник дохода, взять отсрочку и т. д. Что касается заложенной недвижимости, если с кредитом огромные проблемы, спасти от реализации ее невозможно.  

Чем еще опасно банкротство, кроме потери имущества и доверия? Согласно закону, такой человек не имеет права в течение трех последующих лет занимать руководящие посты, при подаче заявки на кредит, он обязан предупреждать о своем статусе, и в течение пяти последующих лет он не сможет объявить себя банкротом. 

Закон не просто вступил в силу, но уже и был приведен в действие. Первое заявление подано в Томске. Согласно подсчетам, в России более 400 человек должны банкам более 500 тысяч и не погашают кредит более трех месяцев. Из них около 40 тысяч граждан брали ипотечные займы.